Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Leerverkauf von Immobilien

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Kreditgeber dem Verkauf einer Immobilie zum beizulegenden Zeitwert zustimmt, auch wenn die ausstehende Hypothek auf die Immobilie höher ist. Im Idealfall vergibt der Kreditgeber den Restbetrag für den Kredit, der nach dem Verkauf fällig wird. Der Kreditnehmer ist für den verbleibenden Hypothekensaldo nicht mehr am Haken, obwohl dies nicht immer der Fall ist.

Aber viele Leerverkäufe werden nicht genehmigt. Sie fallen aus einer Vielzahl von Gründen durch, insbesondere wenn mehr als ein Pfandrecht gegen die Immobilie besteht. Alle Pfandgläubiger müssen dem Leerverkauf zu den gleichen Bedingungen zustimmen. Der Prozess kann zugegebenermaßen schwierig sein, aber ein Verständnis der beteiligten Schritte kann einen großen Beitrag zum Erfolg von Käufern und Verkäufern leisten.

01 Holen Sie sich eine Immobilienbewertung Analyse

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Es ist unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, wenn genügend Eigenkapital in der Immobilie vorhanden ist, um den Verkauf zu ermöglichen und zumindest den Break Even zu erreichen, wenn die Immobilie stattdessen ausgeschlossen wird. Die Hausbesitzerin muss bei ihrem Darlehen auf dem Kopf stehen - das heißt, sie schuldet mehr für die Hypothek als für den fairen Marktwert des Hauses.

Dies macht den ersten Schritt kritisch - der Wert des Eigenheims muss gleich zu Beginn ermittelt werden.

Es ist einfacher, eine Preisvereinbarung mit dem Kreditgeber zu treffen, wenn der Wert des Eigenheims in der Nähe des ausstehenden Hypothekensaldos liegt. Weniger als das Gleichgewicht ist immer auch machbar, aber Erfolg wird unwahrscheinlich, wenn das Haus mehr wert ist.

Denken Sie daran, dass die kreditgebende Stelle einen Wertnachweis verlangt. Ein Immobilienmakler kann eine vergleichende Marktanalyse (CPA) erstellen, oder ein Makler kann die Preismeinung eines Maklers (BPO) abgeben. Eine professionelle Beurteilung kann ein mächtiges Werkzeug sein. Die kreditgebende Stelle kann auch eine eigene anfordern.

02 Holen Sie sich einen Härtebrief

Der Kreditgeber wird mehr als einen Wert wollen, bevor er einem Leerverkauf zustimmt. Es muss wissen, warum der Hausbesitzer verkaufen muss. Warum kann er nicht einfach dort weiterleben?

Der Verkäufer muss daher einen Härtebrief vorbereiten, in dem die Gründe aufgeführt sind, aus denen er keine Hypothekenzahlungen mehr vornehmen kann. Die Abfassung dieses Schreibens sollte der zweite Schritt in diesem Prozess sein, und das Schreiben sollte überzeugend sein. Der Leerverkauf wird ohne ihn nicht erfolgreich sein.

Es muss überzeugend und vollständig sein. Der Kreditgeber muss sofort verstehen, dass sich der Verkäufer in einer Situation befindet, in der es sich entweder um einen Leerverkauf, eine Zwangsvollstreckung oder eine Insolvenz handelt. Die Not, die er erlebt, wird wahrscheinlich in naher Zukunft nicht behoben sein. Dies kann Arbeitslosigkeit, Scheidung, der Tod eines Ehepartners, eine schwere Krankheit oder ein nicht versicherter Verlust sein.

Je mehr Munition der Verkäufer den Kreditgeber davon überzeugen muss, dass sein Rücken an der Wand anliegt, desto wahrscheinlicher ist es, dass er eine gute Antwort erhält. Er sollte Einzelheiten über sein Einkommen, andere Vermögenswerte, die er möglicherweise besitzt, und alle Schulden, die er schuldet, angeben. Der Kreditgeber wird sehen wollen, dass er sich nicht für ein anderes Darlehen qualifizieren kann, um ihn zu halten, bis sich seine finanzielle Situation verbessert. Er besitzt keine Vermögenswerte, die er verkaufen kann, um Geld zu sammeln.

Ein bisschen Emotion hineinzuwerfen ist keine schlechte Sache, aber versuchen Sie, den Brief auf einer Seite zu belassen und wenn möglich einen dokumentierten Beweis für seine Aussagen beizufügen.

03 Wenden Sie sich für einen Leerverkaufsantrag an den Kreditgeber

Das ist nicht ganz so trocken, wie es sich anhört. Kreditgeber werden nicht mit Investoren, potenziellen Käufern oder Immobilienmaklern sprechen, es sei denn, sie werden zuvor vom Kreditnehmer oder Eigenheimbesitzer dazu aufgefordert. Sie wird die Zustimmung aller notwendigen Parteien im Voraus und schriftlich einholen wollen, bevor sich jemand mit dem Kreditgeber in Verbindung setzt, dann kann sie diese Einwilligungen zusammen mit dem Antrag und dem Leerverkaufspaket einreichen.

Diese Einwilligungen ermöglichen es der Abteilung zur Schadensminderung des Kreditgebers, mit allen Beteiligten zu arbeiten und Optionen zu besprechen und letztendlich die Bedingungen des Kreditgebers auszudrücken, falls der Leerverkauf tatsächlich zustande kommt. Eine tatsächliche Besprechung oder Besprechungen mit der Abteilung für Schadensbegrenzung könnten geplant werden, um diese Details für Gewerbeimmobilien auszubügeln. Bei Wohnimmobilien ist dies jedoch weniger wahrscheinlich.

Erwarten Sie keinen herzlichen Empfang, wenn Sie um eine Bewerbung zum Einleiten des Prozesses bitten. Kreditgeber sind in der Regel nicht begeistert von Leerverkäufen. Möglicherweise müssen Sie nach ihnen Ausschau halten und mehrere Anrufe tätigen, um die Anwendung abzurufen und fortzufahren.

04 Bereiten Sie den Kaufvertrag vor

Der nächste Schritt besteht darin, ein glaubwürdiges Angebot festzunageln - einen unterzeichneten Kaufvertrag oder einen Kaufvertrag zwischen einem Käufer und einem Verkäufer. Der Kreditgeber benötigt etwas Konkretes, um zu genehmigen… oder abzulehnen.

In dem Vertrag sollte klar und eindeutig angegeben sein, dass das Geschäft von der Zustimmung des Kreditgebers abhängig ist. Möglicherweise möchten Sie auch eine Kopie des Kotierungsvertrags beifügen, in der die Provision aufgeführt ist, die der Immobilienmakler beim Verkauf zu zahlen hat, sowie einen Nachweis über die Kauffähigkeit des Käufers, z Konto.

Oft ist auch eine eidesstattliche Erklärung erforderlich. Dies deutet darauf hin, dass es keine Beziehung zwischen Käufer und Verkäufer gibt, sodass der vorgeschlagene Verkaufspreis tatsächlich den fairen Marktwert angibt. Der Hausbesitzer versucht nicht, dem Käufer zu helfen, indem er das Eigentum für ein Lied verkauft.

05 Stellen Sie das Leerverkaufspaket zusammen

Je umfassender Ihr Leerverkaufspaket ist, desto besser. Sammeln und fotokopieren Sie alle Informationen, die Sie gesammelt und an den Kreditgeber übermittelt haben.

Das Fleisch Ihrer Leerverkaufspräsentation sollte die im Härtebrief gemachten Aussagen stützen. Bereiten Sie eine gründliche und detaillierte Sammlung von Dokumenten und Finanzdaten vor, um die Behauptung zu untermauern, dass ein Leerverkauf eine gute Lösung für den Kreditgeber darstellt. Sie können Kontoauszüge, Einkommensnachweise (oder fehlende Einkommensnachweise), Wertnachweise für Vermögenswerte, Kreditkarten- oder andere Darlehensauszüge und Steuererklärungen verwenden. Weitere Beispiele sind der Nachweis eines Todesfalls in der Familie oder einer Krankheit. Stellen Sie sicher, dass Sie alles verwenden, was die im Brief angegebenen Informationen untermauert.

Der CMA, BPO oder die Einschätzung sollten darauf hinweisen, dass das Haus nicht so viel oder mehr verkaufen wird als das Leerverkaufsangebot auf dem aktuellen Markt.

06 The Loss Mitigator überprüft Ihr Leerverkaufspaket

Der Schadensbegrenzer des Kreditgebers wird Ihre Zahlen bewerten, wenn Sie ein gründliches Leerverkaufspaket vorbereitet haben, und er wird einige seiner eigenen Zahlen sammeln. Sein Ziel ist es sicherzustellen, dass dies tatsächlich eine Situation ist, die am besten durch einen Leerverkauf gerettet werden kann.

Er wird wahrscheinlich einen Titelbericht erhalten, um sicherzustellen, dass keine anderen Grundpfandrechte gegen das Eigentum vorhanden sind. Vielleicht möchte er sich mit dem Makler treffen, der den BPO zur Verfügung gestellt hat - ein weiterer Grund, warum diese Briefwechsel so wichtig sind.

Erwarten Sie nicht, dass der Mitigator durch diesen Prozess eilt. Denken Sie daran, die Bank möchte diesen Leerverkauf nicht so sehr wie Käufer und Verkäufer. Es gibt wirklich keinen Anreiz für den Schadensbegrenzer, die Überprüfung so schnell wie möglich abzuschließen. Einer oder beide Agenten, die am Leerverkauf beteiligt sind, müssen in der Regel diesen Teil des Prozesses mit regelmäßigen Telefonanrufen und Anfragen überwachen.

07 Den Leerverkauf aushandeln und mit dem Closing beginnen

Letztendlich wird eines von vier Dingen nach der Überprüfung der Schadensbegrenzung eintreten. Der Kreditgeber wird das Angebot genehmigen und ein Schreiben mit den Bedingungen für das Geschäft herausgeben oder das Angebot sofort ablehnen. Es kann jedoch auch sein, dass es das Angebot ablehnt, wenn bestimmte Umstände behoben werden können. Dies weist darauf hin, dass das Angebot genehmigt wird, wenn Abhilfemaßnahmen getroffen werden.

Schließlich könnte der Kreditgeber überhaupt nichts tun. Es ist akzeptabel, so lange zu hämmern, bis Sie eine völlige Ablehnung oder zumindest eine definitive Antwort erhalten.

Wenn der Verkauf ein Erfolg ist, sollte der Kreditgeber eine vorläufige Abrechnungserklärung ausstellen, in der das Datum des Abschlusses, alle Abschlusskosten und, wenn es mehrere Pfandgläubiger gibt, wie viel Geld jeder aus dem Verkauf erhalten soll.

Wenn keine anderen Pfandgläubiger vorhanden sind, zieht der Kreditgeber den gesamten Erlös bei Abschluss ein. Der Verkäufer erhält kein Geld aus dem Geschäft. Denken Sie daran, sie schuldet per definitionem immer noch einen Saldo aus dem Darlehen gegen das Leerverkaufsobjekt.

Die Verkäuferin sollte sicherstellen, dass sie eine Erklärung erhält, in der sie auf das Recht der kreditgebenden Stelle verzichtet, wenn möglich ein Mangelurteil gegen sie zu erheben, und sie von jeglicher Haftung für die Rückzahlung des Hypothekensaldos nach dem Verkauf befreit.

Was ist drin für den Kreditgeber?

Kreditgeber sind manchmal mit Zwangsvollstreckungseigenschaften überfordert, und sie sind in der Regel bei Leerverkaufsangeboten etwas leichter zu handhaben, wenn dies auftritt. Ein erfolgreicher Leerverkauf hilft dem Kreditgeber, ein weiteres abgeschottetes Eigenheim in seinen Büchern zu vermeiden und all die Kosten und die Zeit, die für die Aufrechterhaltung dieses Eigenheims bis zu seinem möglichen Verkauf erforderlich sind. Ein Leerverkauf kann auch die Wahrscheinlichkeit verringern, dass der Kreditnehmer oder Hausbesitzer die Immobilie auf dem Weg aus der Tür in den Müll wirft.

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