4 Dinge, die Sie vor dem Kauf von Mietobjekten beachten sollten

Der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfordert eine gründliche Untersuchung und Bewertung. Sie möchten sich die besten Chancen geben, eine gute Investition zu tätigen. Hier sind vier Kriterien, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie Ihr nächstes Mietobjekt kaufen.

Die Lage der Unterkunft ist der Schlüssel

Sie können den Standort einer Immobilie nicht ändern, daher ist dies eines der wichtigsten Dinge, die bei der Bewertung einer potenziellen Investition berücksichtigt werden müssen. Zum Beispiel gibt es mehrere Vorteile des Kaufs eines Einkommenseigentums in der Nähe einer Hochschule. Die Theorie ist, dass es immer neue Studenten geben wird, die nach Wohnraum suchen, die Eltern der Studenten oft die Miete zahlen und man oft eine höhere Miete berechnen kann, weil die Gegend wünschenswert ist und die Nachfrage nach Wohnungen steigt.

Zu berücksichtigende Standortmerkmale:

  • Ist es städtisch, vorstädtisch oder ländlich?
  • Wie weit sind Bedarfsgüter wie Lebensmittelgeschäfte, Einkaufsmöglichkeiten, Transportmittel, Schulen und Krankenhäuser entfernt?
  • Stellen Sie sich den Typ des Mieters vor, der dort wohnen möchte - Familien, Senioren, Alleinstehende, Mittelklasse usw.
  • Gibt es eine große Nachfrage nach Mietobjekten in der Region?
  • Wie fair ist es von Ihrem Hauptwohnsitz aus? - Wenn es weit weg ist, müssen Sie die Reisekosten für den Pendelverkehr und die Opportunitätskosten für den Produktivitätsverlust berücksichtigen.
  • Ist die Nachbarschaft stabil, expandierend oder rückläufig? - Gibt es viele freie Grundstücke oder gibt es viele Neubauten?
  • Sehen Sie eine Chance für zukünftiges Wachstum? - Es wird beispielsweise eine neue Eisenbahnlinie gebaut, die eine Verbindung zu einer größeren Stadt herstellt, oder ein neues Unternehmen zieht in die Region um und schafft neue Arbeitsplätze. Diese können die Attraktivität des Standorts dramatisch erhöhen.

Führen Sie die Zahlen aus

Kennen Sie Ihr Budget:

  • Wie viel Geld können Sie in diese Investition stecken?
  • Wie viel sind Sie bereit zu verlieren?
  • Wenn Sie zusätzliche Mittel benötigen, woher erhalten Sie diese?
  • Wie viel müssen Sie ausleihen? - Wie hoch ist Ihre monatliche Hypothekenzahlung und der Zinssatz?

Bestimmen Sie den Wert der Eigenschaft:

  • Fordern Sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie an. Wenn keine verfügbar sind, stellen Sie sicher, dass Sie die Betriebskosten vernünftig vorhersagen können.
  • Berechnen Sie den Net Operating Income (NOI) für die Immobilie.
  • Was ist die Standard-Leerstandsquote für Ihre Region?
  • Was ist die voraussichtliche Miete für die Immobilie?
  • Was würde eine Versicherung kosten?
  • Wie hoch sind die Steuern?
  • Was kostet die jährliche Grundstückspflege?
  • Haben Sie die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) Ihres Marktes ermittelt? Wenn Sie die Cap Rate Ihres Marktes nicht kennen, kann Ihnen ein lokaler Immobilienmakler diese Informationen in der Regel zur Verfügung stellen.
  • Nachdem Sie die Cap-Rate ermittelt haben, können Sie den NOI durch die Cap-Rate dividieren und den aktuellen Wert der Eigenschaft abrufen.
  • Haben Sie eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durchgeführt?
  • Wofür verkaufen sich vergleichbare Häuser in der Gegend? Egal, ob Sie ein Mietobjekt kaufen oder ein Haus umdrehen möchten, Sie sollten sicherstellen, dass Sie für das Objekt nicht zu viel bezahlen.

Machen Sie eine Liste der notwendigen Reparaturen

Mit welchen Reparaturen sind Sie zufrieden?

  • Möchten Sie eine Immobilie, die nur kosmetische Reparaturen wie einen Anstrich und einen neuen Teppich benötigt, sind Sie mit einem moderaten Arbeitsaufwand einverstanden oder möchten Sie eine Darmsanierung durchführen, einschließlich neuer Sanitär-, Elektro-, Fußboden-, Wand- usw.)

Können Sie sich die notwendigen Reparaturen leisten?

  • Die Kosten für Reparaturen variieren stark, je nachdem, ob Sie diese selbst ausführen können oder ob Sie eine andere Person dafür einstellen müssen.
  • Die Arbeitskosten sind in bestimmten Landesteilen höher als in anderen.
  • Der Materialaufwand richtet sich nach dem Wert des Eigentums. Sie benötigen qualitativ hochwertigere Materialien für eine Million-Dollar-Immobilie als eine fünfzigtausend-Dollar-Immobilie.
  • Reparaturen kosten immer mehr, als Sie geplant haben. Das Budget und die voraussichtliche Fertigstellungszeit verdoppeln sich häufig. Sie zahlen nicht nur mehr für die eigentliche Reparatur, sondern Sie zahlen auch zusätzliche Finanzierungskosten, sogenannte "Soft Costs", um die Hypothek, die Grundsteuern und die Versicherung für die leerstehende Immobilie zu bezahlen, während diese zusätzlichen Reparaturen abgeschlossen sind.

Verstehen Sie den aktuellen Immobilienmarkt

Der Versuch, eine McMansion während einer Rezession umzudrehen, ist nicht das einfachste Unterfangen. In einer Rezession könnte der Kauf einer abgeschotteten Immobilie zur Vermietung an Mieter die bessere Wahl für den Erfolg sein. Wenn Sie diese McMansion kaufen und das Geld haben, um sie sieben Jahre lang zu halten, bis Sie sie mit Gewinn verkaufen können, dann kann es sich möglicherweise um eine gute Investition handeln. Möchten Sie schnell kaufen und verkaufen oder planen Sie eine langfristige Haltestrategie?

Eine andere Sache, die Sie beim Kauf einer Immobilie beachten sollten, ist ihr Wiederverkaufswert. Sehr begehrenswerte Vermögenswerte sind solche, die unabhängig vom Markt leicht gekauft und verkauft werden können. Sie sind immer gefragt. Denken Sie an sie als Notwendigkeiten, wie Brot und Wasser.

Die Leute brauchen kein Haus mit einem unterirdischen Pool und einem Fernsehraum. Die Menschen brauchen ein Haus mit einem sauberen Badezimmer und einem starken Dach. Sie möchten, dass Ihre Immobilie die meisten Menschen anspricht, damit Sie die meisten potenziellen Mieter und Käufer haben.

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