Die steuerlichen Vorteile des Besitzes eines Mietobjekts

Der Besitz eines Mietobjekts kann auf verschiedene Arten Geld- und Steuervorteile bringen. Sie sollten Mieteinnahmen nach direkten Ausgaben, Versicherungen und Grundsteuern haben, und Sie können einen Abschreibungsabzug vornehmen, um die Steuern auf diese Einnahmen auszugleichen. Dann gibt es da noch den wichtigen Hypothekenzinsabzug.

Die meisten Geschäftsinhaber teilen diese Steuervergünstigungen, aber die genaueren Details können zum Steuerzeitpunkt etwas abweichen. Vermieter reichen Schedule E mit ihren Steuererklärungen ein, während die meisten selbständigen Unternehmer Schedule C einreichen. Dies bedeutet, dass leicht abweichende Regeln gelten.

Was zählt als Mieteinnahmen?

Der erste Schritt bei der Reduzierung Ihrer Mieteinnahmen zu Steuerzwecken ist das genaue Verständnis der Mieteinnahmen. Der Internal Revenue Service definiert es als alle Zahlungen, die Sie im Austausch für die Besetzung eines Eigentums erhalten, das Sie besitzen.

Dies umfasst monatliche Mietzahlungen sowie Sicherheitsleistungen, die Sie nicht an den Mieter zurückgeben. Vielleicht können Sie mit Ihrem Mietvertrag die Kosten für bestimmte Reparaturen von der Kaution abziehen, wenn ein Mieter das Eigentum beschädigt. Der Betrag, den Sie von der Kaution einbehalten, wird zu Mieteinnahmen in dem Jahr, in dem Sie ihn von der Kaution abziehen.

Gleiches gilt, wenn die Kaution die erste oder letzte Monatsmiete darstellt. Dies ist ein meldepflichtiges Einkommen. Wenn Sie eine Kaution akzeptieren und diese während der gesamten Mietdauer unberührt auf einem Treuhandkonto verbleibt, handelt es sich weder um Einnahmen noch um Zinsen, die durch die Kaution generiert werden. Das Interesse liegt beim Mieter.

Der Hypothekenzinsabzug

Der Abzug von Hypothekenzinsen für Mietobjekte bietet erhebliche Steuervorteile. So funktioniert es anhand einer Beispielimmobilie, die für 325.000 USD mit einem Darlehen von 260.000 USD gekauft wurde. Angenommen, die Zinsen für die Hypothek würden sich im ersten Jahr des Darlehens auf ungefähr 16.000 USD belaufen. Wenn dieser Eigentümer ein Mieteinkommen von 36.000 USD hat, reduziert ein Abzug von 16.000 USD für die Hypothekenzinsen sein zu versteuerndes Mieteinkommen auf 20.000 USD - ein bedeutender Unterschied.

Der Internal Revenue Service hilft den Vermietern effektiv dabei, Immobilien zu behalten, während sie es zu schätzen wissen und gleichzeitig einen positiven Cashflow bei gleichzeitig geringerer Steuerschuld zu erzielen.

Der Abzugszins gilt nicht nur für Hypotheken. Alle Darlehen, die Sie aufnehmen, können in Frage kommen (und sogar Zinsen für Kreditkarten), solange die damit verbundenen Gebühren für andere Mietaktivitäten als den Kauf, den Bau und die Verbesserung Ihrer Mieteinheiten anfallen.

Sonstige abzugsfähige Aufwendungen

Sie können auch einen Abzug für sonstige betriebliche Aufwendungen verlangen, die Ihnen im Betrieb Ihres Vermietungsunternehmens entstehen. Wenn Sie Anzeigen für Mieter schalten, können Sie diese Kosten abziehen. Wenn Sie für das Hosting oder eine Website für Ihre Immobilien bezahlen, können Sie diese Kosten ebenfalls abziehen.

Wartung und regelmäßige Reparaturen - aber keine größeren Arbeiten, die abgeschrieben werden müssen - sind steuerlich absetzbar, ebenso wie Ausgaben, wenn Sie zwischen Mietern sind, wie beispielsweise Malerarbeiten. Sie können die Kosten für tatsächliche Verbesserungen an Ihrer Immobilie, die den Marktwert erhöhen, nicht abziehen.

Wenn Sie professionelle Verwaltungsgesellschaften beauftragen oder einen Anwalt und Steuerberater für Dienstleistungen im Zusammenhang mit Ihren Immobilien bezahlen, ist dies abzugsfähig. Sie können sogar die Fahrtkosten abziehen, um Ihre Eigenschaften zu überprüfen, wenn Sie den Überblick behalten.

Die IRS-Regel lautet, dass Ihre Ausgaben "gewöhnlich" und "notwendig" sein müssen, um abziehbar zu sein. Dies bedeutet, dass die meisten Vermieter dafür aufkommen und Sie wirklich nicht in Mietobjekte investieren können, ohne sie zu bezahlen.

Der Abschreibungsabzug

Sie können auch Ausgaben abziehen, für die Sie noch kein Geld ausgegeben haben. In vielen Fällen können Sie mit dem IRS den Wert einer Struktur, wenn auch nicht das Grundstück, über 27,5 Jahre abschreiben, wenn es sich um eine Mietimmobilie handelt.

Angenommen, Sie besitzen ein Miethaus, das Sie für 187.000 USD gekauft haben. Das Land hat einen Wert von 37.000 USD, Ihre Struktur ist also 150.000 USD wert. Teilen Sie dies durch 27,5 und Sie erhalten einen jährlichen Abschreibungsabzug von 5.455 USD. Sie können daher 5.455 USD pro Jahr als Abschreibungsaufwand abziehen.

Wenn Sie Verbesserungen vornehmen oder einer Immobilie Möbel oder Geräte hinzufügen, können Sie die Kosten auch durch Abschreibungen abziehen. Verbesserungen sind bedeutende Verbesserungen einer Immobilie, z. B. das Hinzufügen eines weiteren Schlafzimmers, das Installieren neuer Fenster oder das Anbringen eines neuen Dachs. Reparaturen, die zum Erhalt des Eigentums durchgeführt werden, werden als Mietkosten abgezogen, nicht als Abschreibungen.

Natürlich kommt kein Geschenk von Onkel Sam ohne Panne. Einige oder alle Ihrer Abschreibungen werden möglicherweise erstattet, wenn Sie die Immobilie schließlich mit Gewinn verkaufen.

Grundsteuern können komplex sein

Die Berechnungen für die Abschreibung können kompliziert sein. Ziehen Sie in Betracht, einen erfahrenen Buchhalter zu konsultieren, um Hilfe zu erhalten und sicherzustellen, dass Sie Ihre Steuervorteile in vollem Umfang nutzen können.

Die 1031 Tax Deferred Exchange

Sie schulden den aktuellen Steuersatz für Kapitalerträge für das Jahr des Verkaufs, in dem Sie Aktien mit Gewinn verkaufen. Dies gilt auch für die meisten anderen Investment-Assets, jedoch nicht für Immobilieninvestments.

Die Regeln sind kompliziert, sodass Sie höchstwahrscheinlich einen Buchhalter oder eine 1031 Exchange-Firma benötigen, um die genauen Details auf Ihre persönliche Situation anzuwenden. Wenn Sie jedoch den gesamten Gewinn aus dem Verkauf eines Mietobjekts innerhalb eines bestimmten Zeitraums und gemäß bestimmten Richtlinien in ein anderes Objekt umwandeln, müssen Sie möglicherweise keine Kapitalgewinne aus diesem Gewinn zahlen. Sie können Ihre Gewinne bis zum endgültigen Verkauf weitergeben.

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