Stellen Sie sich diese Fragen, bevor Sie einen kommerziellen Mietvertrag abschließen

Es ist zu spät, um Änderungen vorzunehmen, nachdem Sie einen gewerblichen Mietvertrag für ein Bürogebäude oder eine Verkaufsfläche abgeschlossen haben und die Tinte getrocknet ist. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie die Leasingbedingungen verstehen, wie sie sich auf Sie auswirken, und dass Sie das bestmögliche Angebot für sich selbst ausgehandelt haben, bevor Sie einen Geschäftsvertrag abschließen. Dies beginnt mit der Kenntnis von Begriffen wie "CAM" und Schiedsklauseln.

Stellen Sie sich diese Fragen, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen.

Haben Sie den gesamten Mietvertrag gelesen und verstanden?

Ja, Sie müssen es Wort für Wort lesen. Es mag ein sehr langes und nicht sehr interessantes Dokument sein, aber Sie müssen unbedingt wissen, was es enthält.

Viele Vermieter verwenden "Standard" - oder "Boilerplate" -Leasingverträge, die allgemeine Bedingungen enthalten, die für die meisten Leasingverträge gelten. Stellen Sie daher sicher, dass Bedingungen enthalten sind, wenn Sie etwas anderes ausgehandelt haben. Stellen Sie sicher, dass sich die Standardsprache und Ihre spezielle Sprache nicht widersprechen.

Auch wenn der Vermieter den Mietvertrag selbst abgeschlossen hat, gehen Sie nicht davon aus, dass alles in Ordnung ist. Überprüfen Sie das Startdatum, das Enddatum, die Miete, die Mieteskalationsbedingungen und alle anderen Sonderbedingungen, die Sie ausgehandelt haben. Und stellen Sie vor allem sicher, dass Sie wissen, wozu Sie gemäß den Vertragsbedingungen verpflichtet sind. Was muss der Vermieter tun? Können Sie den Mietvertrag kündigen?

Haben Sie das bestmögliche Angebot ausgehandelt?

Es ist nicht unbedingt ein abgeschlossenes Geschäft, nur weil Sie einen Mietvertrag zur Unterschrift erhalten haben. Dies bedeutet nicht, dass alle Verhandlungsmöglichkeiten abgelaufen sind. Dies geschieht erst, wenn der Mietvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde.

Machen Sie eine Liste aller Bestimmungen, die Sie nicht wie wenn du den Mietvertrag liest. Senden Sie die Liste an Ihren potentiellen Vermieter. Sie werden vielleicht überrascht sein, wie sehr sie bereit sind, sich zu ändern.

Verstehen Sie die CAM-Bedingungen?

Die meisten Mietverträge verwenden den Begriff "CAM", anstatt "Common Area Maintenance" zu formulieren. Ihnen sollte ein Prozentsatz der CAM-Gebühren zugewiesen werden, für die Sie verantwortlich sind. Ihre Gebühr basiert auf dem Prozentsatz des Gebäudes, das Sie mieten. Vergewissern Sie sich, dass der Prozentsatz auf der Gesamtgröße des Gebäudes basiert und nicht davon abhängt, wie viel des Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt vermietet wird.

Der CAM-Bereich eines gewerblichen Mietvertrags ist wahrscheinlich einer der verwirrendsten Bereiche, und Sie werden wahrscheinlich überrascht sein, wie viel Sie bezahlen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht für Dinge bezahlen, die mit den Marketingbemühungen des Vermieters oder den Rechtsgebühren im Zusammenhang mit der Aushandlung von Mietverträgen mit anderen Mietern zusammenhängen.

Andere Dinge, die Sie streiken möchten, sind etwaige Verwaltungsgebühren von mehr als 3%, die für Leistungen für die Angestellten des Vermieters gezahlt werden, und Ausbaukosten für andere Mieteinheiten. Sie können und sollten CAM-Bedingungen aushandeln.

Haben Sie darüber nachgedacht, nach einem CAM Stop Lease zu fragen?

Die meisten Mietverträge sind heutzutage "Triple Net" oder "Net-Net-Net", was bedeutet, dass Sie die Miete zuzüglich Ihres anteiligen Anteils an CAM-Gebühren, Grundsteuern und häufig Reparatur- und Wartungskosten für die Immobilie zahlen. Sie können den Vermieter jedoch um ein CAM-Stop-Leasing bitten, sodass Sie nur für eine Erhöhung der CAM-Gebühren und der Grundsteuern über Ihr ursprüngliches Leasingjahr, das häufig als "Basisjahr" bezeichnet wird, zahlen.

Der Vermieter erhöht möglicherweise Ihre Grundmiete im Gegenzug, aber es kostet einen Großteil der "Mystery Fee" aus der Miete. Alternativ können Sie eine Obergrenze für das CAM beantragen, damit es nicht um mehr als einen bestimmten ausgehandelten Prozentsatz ansteigt. Achten Sie darauf, wie und wann sich die CAM-Gebühren während der Laufzeit Ihres Mietvertrags erhöhen.

Was ist Ihre Verantwortung für Kapitalausgaben?

"Investitionsausgaben" beziehen sich typischerweise auf größere strukturelle Ausgaben in einem gewerblichen Mietvertrag, wie Dach, Fundament, HLK und andere größere Reparaturen und Ersetzungen. Was "Standard" ist, kann von Stadt zu Stadt und von Eigentum zu Eigentum variieren, aber versuchen Sie zu vermeiden, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der die Last dieser Reparatur- oder Wiederbeschaffungskosten auf Sie als Mieter überträgt.

Es gibt Kompromisse, wenn Ihr Vermieter verlangt, dass Sie für diese Kosten aufkommen. Wenn der Mietvertrag beispielsweise besagt, dass Sie für die Reparatur und den Austausch von Klimaanlagen verantwortlich sind, können Sie dem Vermieter vorschlagen, dass der Vertrag als "Ersatz" gilt und dass Ihre Reparaturverpflichtung auf einen Wartungsvertrag beschränkt ist, möglicherweise zwei Mal pro Jahr. Sie könnten anbieten, für alle allgemeinen Reparaturen bis zu einem bestimmten jährlichen Höchstbetrag verantwortlich zu sein.

Ist der Mietvertrag zuordenbar?

Prüfen Sie, ob der Vermieter das Recht hat, Ihren Mietvertrag zu kündigen, falls Sie um eine Abtretung bitten - das Recht, jemanden zu beauftragen, den Mietvertrag zu übernehmen, wenn Sie Ihr Unternehmen verkaufen. Viele Unternehmen sind der Meinung, dass ihr Standort einen großen Teil ihres Wertes ausmacht. Einige Unternehmen versuchen, einen Mietvertrag zu vergeben, um aus dem Vertrag auszusteigen, aber ein Vermieter möchte die Bedingungen mit dem Abtretungsempfänger neu verhandeln.

Es könnte Ihren Verkauf zunichte machen, wenn Ihr Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie um eine Abtretung bitten. Bitten Sie den Vermieter, diese Bestimmung zu entfernen oder zumindest zuzulassen, dass sie so geändert wird, dass sie nicht für den Verkauf Ihres Mietvertrags gilt Geschäft. Verstehen Sie, dass der Vermieter weiterhin das Recht haben möchte, die Abtretung abzulehnen, wenn der neue Mieter finanziell nicht akzeptabel ist.

Können Sie einen Sublessee haben?

Die übliche Praxis der Übernahme eines Untermieters ähnelt der Abtretung eines Mietvertrags. Ein Untermieter ist ein anderes Unternehmen, das in Ihrem Mietverhältnis gemäß Ihren Mietbedingungen arbeitet. Sie zahlen den Mietvertrag und die Gegenpartei zahlt Ihnen einen Teil der Kosten.

Viele Vermieter erlauben keine Untermieter, aber Sie möchten vielleicht die Kosten mit jemandem teilen. Verhandeln Sie mit dem Vermieter, bevor Sie den Mietvertrag abschließen, wenn Sie der Meinung sind, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt einen Untermieter einstellen möchten.

Hat der Mietvertrag eine Schiedsklausel?

Heutzutage enthalten viele Verträge Schiedsklauseln. Diese Klauseln besagen, dass sich beide Parteien darauf einigen, Streitigkeiten durch Schiedsverfahren und nicht durch Gerichtsverfahren beizulegen. Lesen Sie den Mietvertrag, um festzustellen, ob die Schiedsklausel verbindlich ist. Stellen Sie sicher, dass Sie das Recht haben, an der Auswahl des Schiedsrichters und anderer Entscheidungen für das Schiedsverfahren mitzuwirken, wenn dies vereinbart wurde.

Benötigen Sie eine persönliche Garantie?

Die meisten Vermieter werden nicht unterschreiben, es sei denn, Sie garantieren den Mietvertrag persönlich. Betrachten Sie sich als äußerst glücklich, wenn Sie einen Mietvertrag ohne eine solche Klausel abschließen können.

Die Art der Garantien kann jedoch verhandelbar sein. Überlegen Sie, ob Sie nur einen Teil der Laufzeit des Leasingvertrags festlegen oder ob Sie eine Garantie aushandeln möchten, die nach Ihrer Kündigung nur noch sechs bis zwölf Monate gültig ist.

Haben Sie Ihre Geschäftsstruktur eingerichtet?

Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Unternehmensstruktur vorhanden ist, wenn Sie sie schützen möchten. Legen Sie Ihre Satzung für eine Aktiengesellschaft ab oder stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Satzung vom Außenministerium erhalten haben, wenn Sie eine LLC sind. Pass darauf auf Vor Sie unterzeichnen einen Mietvertrag. Einige Staaten nennen diese Dokumente "Zertifikate".

Stellen Sie sicher, dass Sie über Unterlagen verfügen, aus denen hervorgeht, dass der Mietvertrag von Ihrem Verwaltungsrat genehmigt wurde. Sie sollten einen Unternehmensbeschluss haben, um zu zeigen, dass Ihr Board den Mietvertrag geprüft und genehmigt hat. Es sollte noch einige Unterlagen geben, die belegen, dass der Mietvertrag genehmigt wurde, auch wenn Sie keinen Verwaltungsrat haben.

Die Quintessenz

Der Vermieter wird viel eher mit Ihnen verhandeln, wenn Ihr Mietvertrag 25% einer größeren Immobilie ausmacht als wenn Ihre Fläche 3% beträgt - etwas, an das Sie vielleicht denken möchten. Ziehen Sie in Betracht, einen Anwalt zu beauftragen, der das Dokument prüft und Sie bei den Verhandlungen unterstützt, insbesondere, wenn Sie beim Vermieter in eine Sackgasse geraten. Ein Anwalt kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, wann Sie schneiden und rennen müssen und wann sich das Risiko lohnt.

Diese Diskussion enthält Informationen von Susan Dawson, einer Partnerin von Waltz, Palmer und Dawson LLC.

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