Wie finde ich Einzelhandelsflächen?

Leasing von Einzelhandelsflächen ist in der Regel einer der größten Betriebskosten eines kleinen Unternehmens. Es erfordert sorgfältige Planung, Überlegung und Budgetierung, um einen Ort zu finden, der Ihren Bedürfnissen entspricht und nicht zu viel für Ihr Budget ist. Nachfolgend führen wir Sie durch 6 Schritte, wie Sie Verkaufsflächen für Ihr Geschäft finden und vermieten.

Lassen Sie keine anderen Vorbereitungen auf der Strecke, während Sie nach dem perfekten Standort suchen. Stellen Sie sicher, dass Sie den richtigen POS für Ihren Geschäftsstil auswählen. Für große Lagerbestände empfehlen wir die Verwendung von Lightspeed. Sie machen es einfach, sicherzustellen, dass Ihnen der Vorrat nicht ausgeht, und Sie können auch Kundenkontaktlisten erstellen, um Ihre Verkäufe schnell anzukündigen. Starten Sie noch heute eine kostenlose Testversion.

Bevor Sie mögliche Standorte für Ihr Unternehmen erkunden, müssen Sie wissen, was Sie sich leisten können. Dies hilft Ihnen dabei, Ihre Entscheidungen einzugrenzen und zu verhindern, dass Sie an einem Ort springen, nur weil es ansprechend aussieht. Denken Sie daran, dass Ihr Leasingbetrag einen großen Teil Ihres Monatsbudgets beansprucht. Es ist daher wichtig, dass Sie sich an eine Zahl halten, mit der Sie sich auskennen.

Der maximale Prozentsatz, den ein Unternehmen für seine Leasingzahlung verwenden sollte, hängt von der Branche ab. Die Spanne liegt jedoch typischerweise bei 3% bis 10% des Brutto-Monatsumsatzes. Idealerweise sollten Sie nicht mehr als 10% Ihres monatlichen Bruttoumsatzes für Ihre Leasingzahlung ausgeben.

Im Folgenden finden Sie Beispieldaten der Immobilienverwaltungsgesellschaft Hartman, die Ihnen eine Vorstellung davon gibt, wie viel verschiedene Arten von Einzelhandelsgeschäften normalerweise für die Miete ausgeben.

IndustrieProzentsatz des Umsatzes für Flächenmiete
Kleidung und Kleidung7.66%
Allgemeine Warenhäuser3.86%
Möbel- und Einrichtungsgeschäfte5.98%
Gastronomiebetriebe5.81%
Elektronik und Haushaltsgeräte2.09%
Bücher, Hobby, Musik, Sportartikelgeschäfte3.30%
Gesundheits- und Körperpflegemittel3.37%

Um festzustellen, wie viel Prozent Ihres Unternehmensgewinns für Ihre Leasingzahlung anfallen, nehmen Sie einfach die jährlichen Mietkosten und teilen Sie diese durch Ihr Bruttojahreseinkommen.

Hier ist eine schnelle Beispielrechnung:

Jährliche Miete: $150,000.00

Bruttojahreseinkommen: 2 Millionen US-Dollar

Gleichung: 150.000 USD / 2 Millionen USD = 8%

Dies bedeutet, dass 8 Cent Ihres Gewinns für jeden US-Dollar, den Ihr Unternehmen verdient, zu vermieten sind.

Faktoren, die sich auf die monatliche Leasingzahlung auswirken

Obwohl diese Liste von Stadt zu Stadt variieren kann, sind hier einige der wichtigsten Faktoren, die die Leasingkosten im Einzelhandel beeinflussen:

  1. Ort. Offensichtliche Standorte und Standorte mit hoher Sichtbarkeit erhöhen offensichtlich die Mietkosten enorm, da Sie Ihren Laden an einem erstklassigen Ort für hohe Besucherzahlen platzieren.
  2. Nachfrage. Wenn Sie einen Standort bevorzugen, der für Käufer bequem ist - z. B. verschiedene andere Geschäfte in der Umgebung, ausreichend Parkmöglichkeiten und andere Annehmlichkeiten -, dann bereiten Sie sich auf hohe Leasingkosten vor.
  3. Zustand des Raumes. Wenn eine Verkaufsfläche im Wesentlichen eingezogen ist, zahlen Sie viel mehr als für eine Fläche von ähnlicher Größe, die Verbesserungen / Umgestaltung benötigt.
  4. Dauer der Laufzeit Je länger die Mietdauer, desto mehr Verhandlungsmacht haben Sie. Wenn Sie jedoch nur einen 1-Jahres-Mietvertrag haben, haben Sie viel weniger Verhandlungsmacht.
  5. Incentives mit dem vermieteten Raum. Wenn der Mietvertrag mit Anreizen wie z. B. regelmäßigen Verbesserungen einhergeht, erhöht dies die Kosten. Versuchen Sie herauszufinden, ob Sie dies verhandeln können, und kümmern Sie sich selbst um die Verbesserungen.
  6. Wettbewerb um den Weltraum. In bestimmten wachstumsstarken Städten ist der Geschäftsraum von hoher Bedeutung. Sie sind nicht der einzige potenzielle Mieter, den der Verkäufer in Betracht zieht, und jemand anderes könnte ein höheres Angebot machen, um die Verkaufsfläche zu gewinnen, die Sie sehen.

Sonstige mit einem gewerblichen Leasing verbundene Kosten

Neben dem Leasing-Basissatz gibt es noch andere einmalige und wiederkehrende Elemente, die Sie berücksichtigen und in Ihr Budget aufnehmen müssen, z.

  • Grundsteuern. Dieser Betrag macht einen großen Prozentsatz der Kosten aus, wenn ein Raum geleast wird, und kann je nach Bundesstaat variieren. Der durchschnittliche Steuersatz im ganzen Land beträgt rund 2,113% des Leasingbetrags.
  • Versicherung gegen Naturkatastrophen und Diebstahl. Die Kosten für die gewerbliche Sachversicherung sind unterschiedlich, hängen jedoch letztendlich von der Größe der Flächen ab. Die durchschnittlichen Versicherungskosten liegen zwischen 0,03 und 0,04 US-Dollar pro Quadratfuß.
  • Wartung des gemeinsamen Bereichs. Je nach dem von Ihnen gewählten Standort variieren diese Kosten je nach den Wartungsanforderungen der Unterkunft. Gibt es Sicherheit? Pflegen sie Landschaften?
  • Dienstprogramme. Berücksichtigen Sie die Kosten für Strom, Wasser, Wärme, Abwasser, Internet und andere Dienstprogramme, die Sie verwenden möchten.
  • Konstruktion. Die meisten Mietflächen für Einzelhandelsimmobilien sind kahl und leer und erfordern einige Konstruktions- und Designarbeiten. Stellen Sie sicher, dass Sie ein Budget für Konstruktion und Innenarchitektur vergeben, um Ihren Shop optisch ansprechend zu gestalten und Ihre geschäftliche Persönlichkeit zu reflektieren.

Pro-Tipp: Setzen Sie ein konservatives Budget!

Seien Sie bei der Festlegung Ihres Leasingbudgets vorsichtig, denn Sie benötigen zusätzliches Bargeld, um Ihr Geschäft Tag für Tag abzuwickeln und unerwartete Ausgaben zu bezahlen. Diese Experten sind sich einig:

Cedric Stewart, Verkaufsberater für Wohn- und Gewerbe, Entourage RG bei Keller Williams sagt:

„Je nach Art Ihres Geschäfts Es kann mehrere Monate dauern, bis das Unternehmen nach der Sicherung des Geschäftsbereichs in Betrieb genommen werden kann. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie immer noch verschiedene Anlaufkosten berücksichtigen, die Bausumme, Gehaltsabrechnung, Miete und Vorräte umfassen können. Ihre Vereinbarung mit dem Vermieter entscheidet, ob Sie einige davon bezahlen müssen oder nicht, aber es ist am besten, mindestens 8-12 Monate Reserven vorzusehen. “

Carrie Wood, Chief Marketing Officer, Leaseref.com stimmt zu:

„Es ist einfach, die Bruttomiete zu analysieren. wo Mieter gestolpert werden, sind die versteckten zusätzlichen Kosten. Die Budgets sind fast immer höher als ursprünglich erwartet, und es gibt immer zusätzliche Gebühren, auf die die Mieter von Anfang an nicht aufmerksam waren. Beispielsweise fallen bei herkömmlichen Baubudgets fast nie Beratungskosten für Dritte an (wie etwa Gebühren für die Einbindung von Innenarchitekten und mechanische / elektrische Zeichnungen). Als Mieter, der diesen Prozess nur selten durchläuft, ist dies fast immer eine letzte Minute und eine schmerzhafte Überraschung. Denken Sie also daran, dass Sie alle möglichen Kosten durchdenken, die möglicherweise auftreten. Mieten Sie nach Möglichkeit einen Immobilienberater. “

Maklergebühr

Wenn Sie mit einem Broker zusammenarbeiten, müssen Sie auch deren Gebühren berücksichtigen. Gewerbliche Immobilienmakler, die Einzelhandelsflächen vermieten, berechnen in der Regel 7 bis 10% der gesamten Leasingkosten. Wenn Sie beispielsweise einen 3-Jahres-Pachtvertrag für 50.000 USD pro Jahr (150.000 USD insgesamt) unterschreiben und Ihr Broker 10% berechnet, beträgt die Maklergebühr 15.000 USD.

Es ist auch möglich, dass die Gebühren pro Quadratfuß erhoben werden können, in der Regel 1 - 5 USD je nach Mietdauer. Angenommen, Sie vermieten ein 5000 Quadratmeter großes Gebäude mit einer Mietdauer von 3 Jahren. Ihre Broker-Gebühr beträgt rund 15.000 US-Dollar (5000 Quadratfuß x 3 US-Dollar).

Weitere Informationen zu Maklergebühren und zur Verwendung eines Maklers finden Sie in unserem Artikel über gewerbliche Immobilien.

Unterschiedliche Vermieter bieten verschiedene Arten von Mietverträgen an. Die Hauptunterschiede zwischen den Leasingarten sind die Kosten, die jede Partei tragen muss. Nachfolgend finden Sie die Arten von Leasingverhältnissen, auf die Sie stoßen können, was sie bedeuten und wie sie sich auf Ihr monatliches Leasingbudget auswirken werden.

Die vier Arten von Einzelhandelsleasing

    1. Triple Net Lease. Dies ist die häufigste Art der Vermietung. Bei dieser Art des Mietens trägt der Mieter den Großteil der Kosten. Der Vermieter haftet nur für bauliche Reparaturen.
    2. Einzel-Netto-Leasing Bei dieser Art des Mietens ist der Mieter nur für die Zahlung der Nebenkosten und der Grundsteuer verantwortlich, während der Vermieter sich um den Rest wie Versicherung und Unterhalt kümmert.
    3. Doppelte Nettomiete Bei dieser Art von Leasing ist der Mieter für Nebenkosten, Grundsteuern und Versicherungskosten verantwortlich. Der Vermieter übernimmt die Wartung.
    4. Modifizierte Nettomiete Die Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.

Wenn Sie Einzelhandelsflächen vermieten, möchten Sie nicht für Flächen zahlen, die Sie nicht benötigen, Sie möchten jedoch auch genügend Platz für das Wachstum des Unternehmens haben. Der Speicherplatzbedarf variiert für jedes Unternehmen. Es gibt jedoch einige allgemeine Bereiche, für die Sie möglicherweise Platz benötigen:

  • Verkaufsfläche
  • Lager
  • Büros
  • Badezimmer
  • Umkleideräume
  • Zusätzlicher Speicherplatz

Berechnen Sie im Allgemeinen, wie viel Platz Sie benötigen, auf einer Fläche von etwa 250 Quadratmetern, und Sie werden Ihre Immobilie erheblich einschränken.

Hier ist eine grundlegende Formel zum Schätzen der Größe Ihrer Verkaufsfläche basierend auf Verkaufszielen:

Bruttoverkaufsvolumen ÷ Umsatz pro Quadratfuß = Größe der Verkaufsfläche

Hier finden Sie weitere Tipps, wie Sie die durchschnittlichen Verkaufszahlen pro Quadratfuß ermitteln können.

Weitere Informationen zum Einrichten Ihres Geschäfts finden Sie in unseren Artikeln zum Planen Ihres Geschäftslayouts und Anzeigen von Verkaufsstellen - Informationen zur Auswahl der richtigen für Ihr Unternehmen.

Nachdem Sie Ihr Budget ermittelt haben, ist es an der Zeit, 4 bis 5 Qualitätsoptionen für die Vermietung von Einzelhandelsflächen zu finden. Sie wollen sich nicht von Anfang an auf eins beschränken. Suchen Sie stattdessen 4 oder 5 Optionen, die funktionieren könnten, und vergleichen Sie sie, um die beste Anpassung zu ermitteln. Mehrere Optionen bieten Ihnen auch mehr Einfluss, wenn Sie später Kosten aushandeln.

Hier finden Sie die besten Möglichkeiten, eine Immobilie zu finden:

Lokaler Broker

Es gibt keinen Ersatz für lokales Wissen. Deshalb sind lokale Makler nach wie vor die beste Option, um Immobilien für Ihre Einzelhandelsbedürfnisse zu finden. Ein lokaler Broker sollte über umfassende Kenntnisse in Ihrer Region verfügen und genau wissen, wer in welchen Stadtteilen wohnt und wo sich der Einzelhandelsverkehr befindet. Noch besser ist es, wenn sie bereits Erfahrungen mit dem Vermieter gesammelt haben.

Online-Brokerage-Sites

Einige Websites bieten kostenlose gewerbliche Immobilienangebote wie Loopnet, Craigslist und Catylist.

Diese Websites enthalten in der Regel ausgewählte Angebote, Mietpreise, Arten von Unternehmen, die in diesem Bereich tätig sein dürfen, Immobilienadressen und Kontaktinformationen des Agenten.

Abo-Dienste

Abonnementdienste für Immobilienlisten unterstützen Sie beim Auffinden von Einzelhandelsimmobilien. Dies hat den Vorteil, dass es weit mehr ist als ein Standort-Tool, das auch eine detaillierte Analyse der lokalen Märkte, der Demografie und anderer relevanter Informationen bietet. Es kostet Sie jedoch auch rund 300 bis 1000 Dollar pro Monat, abhängig vom gewählten Paket.

Schauen Sie sich unsere Bewertungen von Websites mit Immobilienanzeigen an und prüfen Sie, ob dies etwas ist, das Sie bei der Suche nach Ihrer Verkaufsfläche berücksichtigen möchten.

Nun, da Sie 4 oder 5 gute Optionen haben, ist es an der Zeit, diese auf die für Sie beste Option einzugrenzen. Die Auswahl des richtigen Einzelhandelsgeschäfts für die Vermietung hängt von drei Faktoren ab: Kosten, Größe und Standort. Sobald Sie Ihr Budget und die ungefähre Größe, nach der Sie suchen, kennen, hängt alles vom Standort ab.

Hier finden Sie eine Zusammenfassung der Dinge, die Sie bei der Auswahl eines Ortes berücksichtigen sollten:

  1. Finden Sie Ihr Unternehmen in einem sicheren Bereich: Wenn sich Kunden nicht sicher fühlen, wollen sie nicht einkaufen. Schauen Sie sich mylocalcrime.com an, geben Sie Ihre Postleitzahl ein und sehen Sie, wie sich Ihr potenzieller Standort auf die umliegenden Gebiete auswirkt.
  2. Finden Sie Ihr Unternehmen dort, wo sich Ihre Kunden befinden: Erkennen Sie, wo sich Ihre Kunden befinden, und stellen Sie sicher, dass sich Ihr Unternehmen in einer Gegend befindet, die diese Bevölkerungsgruppe anzieht. Sie können das Fact Finder-Tool von census.gov verwenden, um allgemeine demografische Daten zu einem Gebiet / einer Stadt abzurufen. Sie können auch versuchen, den Fußverkehr eines bestimmten Standorts zu bestimmen. Hier erfahren Sie, wie dies funktioniert.
  3. Finden Sie Ihr Unternehmen in der Nähe Ihrer Wettbewerber: Auch wenn dies nicht intuitiv erscheinen mag, garantiert die Nähe zu Ihren Mitbewerbern, dass Ihr Kundenverkehr an Ihrem Produkt interessiert ist. Dies kann besonders für neue Unternehmen von unschätzbarem Wert sein, die keinen etablierten Kundenstamm haben.
  4. Finden Sie Ihr Unternehmen in der Nähe von anderen kompatiblen Unternehmen: Einzelhandelsflächen wie Restaurants, Buchhandlungen und Cafés passen gut zusammen. Bekleidungsgeschäfte funktionieren gut in der Nähe von Make-up- und Schuhgeschäften, Apotheken und Arztpraxen sowie Buchhandlungen und Cafés.
  5. Suchen Sie in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln / Autobahnen: Ihr Einzelhandelsstandort muss für Kunden sichtbar und zugänglich sein.

Nachdem Sie nun ein Feld ausgewählt haben, ist es an der Zeit, Ihren Mietvertrag zu überprüfen und zu verhandeln. Dies kann ein komplizierter Prozess sein, insbesondere unter Berücksichtigung aller rechtlichen Begriffe und der Mietsprache.

Wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, der, wenn möglich, Erfahrung mit gewerblichen Leasingverträgen und gewerblichen Immobiliengeschäften hat. Wir empfehlen LawTrades, einen Online-Rechtsdienstleister, der Sie mit einem eigenen Anwalt in Verbindung bringt. Sie können sich hier für eine unverbindliche Testversion anmelden.

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Bewerten Sie Ihren Mietvertrag

Überprüfen Sie bei der Bewertung Ihres Mietvertrages ausführlich, was Sie mit dem von Ihnen gemieteten Platz tun können oder nicht tun können. Nachfolgend einige Punkte und Klauseln, auf die Sie achten sollten, bevor Sie einen Platz für Ihr Unternehmen in Betracht ziehen:

Exklusive Nutzungsklausel

Wenn Ihr Unternehmen vom Fußverkehr abhängt, möchten Sie vielleicht versuchen, eine Exklusivnutzungsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Eine Exklusivnutzungsklausel verhindert, dass Ihr Vermieter im selben Gebäude oder Einkaufszentrum Flächen an einen Ihrer Mitbewerber vermieten kann.

Renovierungs- oder Baubeschränkungen

Wenn Sie Änderungen an dem Platz vornehmen müssen, möchten Sie sicherstellen, dass im Mietvertrag klar angegeben ist, welche Änderungen Sie vornehmen dürfen.

"Einige Raumverbesserungen, die der Mieter übernehmen muss, können auf die Miete angerechnet werden", rät Kevin Godfrey, ein Grundstücksmakler bei Douglas Elliman. „Wenn Sie eine Toilette für 500 US-Dollar ersetzen, können Sie beantragen, dass dieser Betrag von der Miete des nächsten Monats abgezogen wird. Wenn eine Immobilie nicht in gutem Zustand ist, fragen Sie nach allem, was Sie sich vorstellen können. Ein Makler möchte den Deal abschließen und ist mehr als glücklich, zusätzliche Anforderungen an den Vermieter zu richten. “

Beschilderung

Wenn Sie Schilder, offene oder geschlossene Schilder oder andere Schilder in Ihrer Schaufenster zum Verkauf anbieten möchten, stellen Sie sicher, dass Sie wissen, was im Raum installiert werden darf und was nicht.

Untervermietungsklausel

Wann immer es möglich ist, möchten Sie die Möglichkeit haben, Ihren Raum zu vermieten. Dies bietet einen gewissen Schutz, wenn Sie die Miete nicht mehr bezahlen können oder wenn Sie bis zu dem Punkt erweitert wurden, an dem Sie in einen größeren Bereich umziehen müssen.

Co-Tenancy-Klausel

Wenn Ihr Unternehmen von dem Verkehrsaufkommen abhängt, das ein anderes in der Nähe befindliches Unternehmen in ein Gebiet einbringt, sollten Sie eine Zusatzmietklausel hinzufügen, die es Ihnen ermöglicht, Ihren Mietvertrag zu brechen, wenn der Ankermieter ausscheidet. Dies ist besonders wichtig in Einkaufszentren und Einkaufszentren, die ein oder zwei sehr große Geschäfte haben, die für einen großen Teil der Kunden des Einkaufszentrums verantwortlich sind.

In unserem Artikel „Wie vermiete ich Gewerbeimmobilien?“ Haben wir ausführliche Erklärungen zu allen Dingen, die in einem gewerblichen Mietvertrag zu berücksichtigen sind.

Verhandeln Sie Ihren Mietvertrag

Hier sind einige Punkte, über die Sie verhandeln können.

Grundmiete

Sie können versuchen, dies zu reduzieren, vor allem, wenn Sie die Räumlichkeiten langfristig mieten möchten. Wenn Sie jedoch weniger als 3 Jahre bleiben möchten, haben Sie hier weniger Verhandlungsspielraum und sollten sich auf Ihre Bemühungen in anderen Bereichen konzentrieren.

Mieten Sie Wanderungen nach der Erneuerung

Vermieter werden im Allgemeinen eine jährliche Mieterhöhung auf Basis des Verbraucherpreisindex oder einer anderen Maßnahme versuchen und daran arbeiten. Diese werden auch Eskalationen genannt und sollten vor dem Abschluss eines Mietvertrages vollständig verstanden werden.

Paketdienstprogramme

Dienstprogramme nehmen auch einen großen Teil Ihres Gewinns mit. Versuchen Sie daher herauszufinden, ob der Vermieter dies in den Basispreis einbeziehen kann. Auch wenn sie nicht einverstanden sind, alle einzubeziehen, versuchen Sie, einige Dinge wie Wasser und Abwasser zu verhandeln.

Mietbedingungen

Die Mietbedingungen sind von Staat zu Staat unterschiedlich, dauern jedoch häufig 1-5 Jahre. Langfristige Mietbedingungen können entmutigend sein, insbesondere wenn Sie gerade erst anfangen. Die Mehrheit der Mietverträge verlangt, dass ein Mieter die Miete bezahlt, unabhängig davon, ob sein Geschäft überlebt oder nicht. Daher kann es hilfreich sein, konservativ zu sein und die Mietdauer zu verhandeln. Beachten Sie jedoch, dass eine kürzere Leasingdauer den Basiszinssatz erhöht.

Notfall- oder Fluchtklauseln

Sie wissen nicht, was mit Ihrem Unternehmen passieren wird. Versuchen Sie daher zu prüfen, ob Sie eine Klausel einfügen können, die es Ihnen ermöglicht, den Pachtvertrag unter unerwarteten Umständen, z. B. Schäden in der Umgebung, Verlust von Umsatz und Umsatz, vorzeitig zu beenden Konkurs, Umweltverschmutzung usw.

Anzahlung

Bei den meisten gewerblichen Mietverträgen müssen die Mieter zunächst bis zu 3 Monatsmieten vorab zahlen. Versuchen Sie, dies ein bis zwei Monate zu verhandeln, um den Cashflow zu erhalten.

Carrie Wood von Leaseref.com gibt einen letzten Tipp zum Abstechen. „Erwecken Sie nicht den Eindruck, dass Sie sich für die Fläche interessieren - selbst mit Ihrem eigenen Broker. Die Verhandlungen werden von demjenigen gewonnen, der sich am wenigsten kümmert. Hinterlasse also immer den Eindruck, dass du den Deal verlassen könntest. “

Am besten sollten Sie sich etwas Zeit lassen, um die Optionen abzuwägen und zu erwägen, damit Sie keine überstürzten Entscheidungen treffen. Schließlich ist Ihre Verkaufsfläche die wahrste Repräsentation Ihres Geschäfts. Wenn Sie Einzelhandelsflächen für Ihr Unternehmen vermieten möchten, müssen Sie viel planen, aber wir hoffen, dass Ihnen dieser Schritt für Schritt eine gute Idee vermittelt, wie Sie loslegen und letztendlich eine großartige und kostengünstige Lösung finden. effizienter Deal mit einem Broker.

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