Cap Rate vs. ROI vs. Cash-on-Cash-Renditen: Ein Leitfaden für Immobilieninvestoren

Immobilieninvestoren verwenden häufig drei Messgrößen, um die Wertentwicklung einer ertragsbringenden Immobilie zu messen: Kapitalisierungsrate, Kapitalrendite (ROI) und Cash-on-Cash-Rendite. Es wird empfohlen, alle drei zu verwenden, um die potenzielle Rendite einer Immobilie bestmöglich zu verstehen. Die ROI-Formel ist die jährliche Rendite geteilt durch die Gesamtinvestition.

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Wann werden Immobilieninvestmentformeln verwendet?

Je mehr Informationen Sie zu einer Immobilie haben, desto fundierter ist die Entscheidung, ob Sie sie kaufen oder in Ihrem Portfolio behalten. Aus diesem Grund wird die Verwendung aller drei Formeln empfohlen. Es gibt jedoch Situationen, in denen Sie möglicherweise zu wenig Zeit haben oder nur eine schnelle Formel zur Analyse der Rendite einer Immobilie benötigen. Sie möchten also nur eine Formel verwenden.

Cap Rate

Die Cap Rate misst die Rendite einer Immobilie. Sie können die Cap-Rate einer Immobilie mithilfe der Cap-Rate-Formel berechnen. Hierbei handelt es sich um den Nettobetriebsertrag geteilt durch den aktuellen Immobilienwert. Die Cap-Rate wird normalerweise verwendet, um zwei ähnliche Immobilien in derselben Immobilienklasse zu vergleichen - beispielsweise zwei gewerbliche Gebäude.

In der Regel werden Buy-and-Hold-Investoren diese Cap-Rate betrachten, um zu ermitteln, wie gut sich die Immobilie während eines Jahres entwickelt. Die Cap Rate kann jedoch nicht für Fix-and-Flip-Immobilien verwendet werden, da keine Mieteinnahmen erzielt werden. Beachten Sie, dass die Obergrenze nicht die Hypothekenzahlungen berücksichtigt.

Return on Investment

Der ROI wird verwendet, um zu bestimmen, wie gut Ihre Immobilie funktioniert. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass Ihre jährliche Rendite durch Ihre Gesamtinvestition geteilt wird. Je niedriger Ihre Kosten sind, desto höher ist der ROI. Sie können den ROI sowohl für Fix-and-Flip- als auch für Buy-and-Hold-Anlagen verwenden. Die ROI-Formel ermöglicht die Berücksichtigung Ihrer Hypothek, was bei der Cap-Rate-Formel nicht der Fall ist.

Cash-on-Cash-Renditen

Cash-on-Cash-Rendite ist eine Immobilienkennzahl, die die Wertentwicklung Ihres Vermögens analysiert. Es berücksichtigt auch die Schulden einer Immobilie, z. B. Ihre Hypothek, ähnlich wie der ROI, unterscheidet sich jedoch von der Verwendung einer Obergrenze. Die Cash-on-Cash-Return-Formel kann variieren, ist jedoch im Allgemeinen das Netto-Betriebsergebnis, geteilt durch Ihre Gesamtinvestitionen, und umfasst unter anderem Ihre Kreditgebergebühren und Abschlusskosten.

Cap Rate vs. ROI vs. Cash-on-Cash-Renditen

Ob der Cap-Satz gegenüber dem ROI oder der Cash-on-Cash-Ertrag verwendet wird, müssen Immobilieninvestoren bei der Bewertung von Immobilien entscheiden. In der Regel wird die Obergrenze für Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Gebäude und Wohngebäude verwendet. Es wird nicht für Fix-and-Flip-Immobilien verwendet, da das Netto-Betriebsergebnis (NOI) in der Formel zur Berechnung der Obergrenzen verwendet wird und es keine NOI für ein Fix-and-Flip-Projekt gibt, da keine Mieteinnahmen erzielt werden.

In der Regel verwenden Anleger eine Cap-Rate für den Vergleich von Immobilien. Außerdem werden Cash-on-Cash-Renditen, vergleichbare Immobilienverkaufspreise und der ROI verwendet. Umgekehrt nutzen Anleger den ROI, um sowohl langfristige Anlageobjekte als auch fix and flip-Immobilien zu analysieren. Der ROI ist die Gesamtrendite einer Immobilie, einschließlich der investierten Schulden und Barmittel. Der ROI berücksichtigt die Schulden der Immobilie.

Sowohl gewerbliche als auch private Anleger verwenden typischerweise Cash-on-Cash-Renditen, um den Cashflow aus ertragbringenden Immobilien zu bewerten. Es wird jedoch normalerweise nicht von Fix-and-Flip-Anlegern verwendet, da sie keine monatlichen Mieteinnahmen haben. Cash-on-Cash-Renditen bieten in der Regel eine genauere Analyse der Performance der Anlageimmobilien im Vergleich zum ROI der Immobilie. Dies liegt daran, dass Cash-on-Cash-Renditen nur die Rendite der tatsächlich investierten Barmittel messen und die Schulden nicht enthalten.

So berechnen Sie den Cap Rate für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie

Anleger können die Cap Rate von Hand oder mit einem Cap Rate Calculator berechnen. Um die Cap-Rate von Hand zu berechnen, dividieren Sie einfach den NOI der Eigenschaft durch den aktuellen Wert der Eigenschaft und multiplizieren Sie ihn mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten. Die Cap Rate misst normalerweise die Rendite der Immobilie über einen Zeitraum von einem Jahr. Im Gegensatz zum ROI wird er nur bei ertragbringenden Immobilien und normalerweise bei Immobilien mit mehr als einer Einheit verwendet.

Beachten Sie bei der Berechnung der Cap-Rate, dass diese auf Basis der jährlichen Rendite berechnet wird. Das bedeutet, wenn sich eine Immobilie ein Jahr lang gut oder schlecht entwickelt hat, wird dies in der Berechnung der Obergrenzen angezeigt. Dies bedeutet auch, dass ein Investor in den letzten Jahren keinen vollständigen Überblick über die Immobilie erhält.

Wenn zum Beispiel die Immobilie in den letzten Jahren schlechte Leistungen erbracht hat, täuscht die Cap-Rate möglicherweise nur in einem positiven Renditejahr. Deshalb ist es wichtig, bei der Bewertung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mehrere Metriken zu verwenden.

Lesen Sie unseren Artikel über die Kapitalisierungsrate, um einen tieferen Einblick zu erhalten, einschließlich eines guten Cap-Satzes.

Cap Rate Formel

Cap Rate Formel = NOI / Eigenschaftswert x 100

Für den ersten Teil der Cap-Rate-Formel müssen wir herausfinden, was der NOI ist. Hierbei handelt es sich um den Cashflow aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nach Abzug der betrieblichen Aufwendungen, jedoch vor Tilgungs- und Zinszahlungen, Investitionen und Abschreibungen.

Als Nächstes ermitteln Sie den Wert der Immobilie, indem Sie einen Grundstücksmakler eine vergleichende Marktanalyse durchführen oder die Immobilie bewerten lassen. Auf Websites wie Zillow können Sie auch eine ungefähre Einschätzung dessen erhalten, was Ihre Immobilie derzeit wert ist. Dann multiplizieren Sie diese Zahl mit 100, um die Cap-Rate zu ermitteln. Eine gute Obergrenze liegt in der Regel bei 4 bis 7 Prozent oder höher, hängt jedoch von der Immobilienklasse und dem Standort ab.

Cap Rate Beispiel

Nun, da wir wissen, was die Cap-Rate-Formel ist, wollen wir uns ein Beispiel ansehen. Nehmen wir an, wir wollen die Obergrenze für ein Apartmentgebäude in einem Gebiet mit durchschnittlichen Obergrenzen von 7 Prozent ermitteln.

Nehmen wir an, der NOI des Apartmentgebäudes beträgt 80.000 US-Dollar und das Apartmentgebäude 1,2 Mio. US-Dollar.

Zuerst dividieren wir den NOI durch den Eigenschaftswert.

$80,000 / $1,200,000 = 0.067

Dann multiplizieren wir mit 100, um eine zu erhalten6,7% Cap Rate.

Jetzt können wir diese Obergrenzenrate verwenden, um sie mit dem Durchschnitt von Mehrfamilienhäusern in der Region zu vergleichen und zu entscheiden, dass der NOI für dieses Gebäude niedrig ist, oder wir möchten möglicherweise einen niedrigeren Kaufpreis anbieten, sodass die Obergrenzenrate höher ist Linie mit dem 8-Prozent-Durchschnitt in der Region.

So berechnen Sie den ROI einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Eine Alternative oder Ergänzung zur Berechnung der Cash-on-Cash-Rendite und des Cap-Satzes ist die Berechnung Ihres ROI. In Bezug auf Immobilien ist der ROI die Rendite Ihrer gesamten Investition in die Immobilie. Es umfasst sowohl das von Ihnen investierte Bargeld als auch alle Schulden, die Sie auf die Immobilie aufgebracht haben, einschließlich etwa eines Darlehens für Investment-Immobilien.

Der ROI unterscheidet sich vom Höchstsatz, da er Ihre Hypothekenzahlung in der Formel berücksichtigt. Es unterscheidet sich auch von der Cash-on-Cash-Rendite, weil es nicht nur die für die Anzahlung und die Gebühren des Darlehensgebers ausgegebenen Barmittel berücksichtigt, sondern auch den von Ihnen finanzierten Betrag.

Der ROI kann verzerrt sein, da es so aussieht, als wäre Ihre Kapitalrendite bei einer Hypothek höher als bei einer vollständigen Barzahlung. Aus diesem Grund ist es so wichtig, dass Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie auf mehrere Arten analysieren, bevor Sie sie kaufen.

ROI-Formel

ROI = Jährliche Rendite / Gesamtinvestition x 100

Im Allgemeinen berechnen Anleger ihre jährliche Rendite, indem sie ihre immobilienbezogenen Ausgaben von ihren gesamten Mieteinnahmen abziehen, um ihre NOI zu erhalten. Dann teilen Sie dies durch Ihre Gesamtinvestition, dh wie viel Sie in der Immobilie haben, einschließlich Bargeld und Schulden. Schließlich multiplizieren Sie diese Zahl mit 100. Normalerweise liegt ein guter ROI bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bei über 10 Prozent und bei einem Fix-and-Flip-Effekt bei über 15 Prozent.

Wenn Sie Ihren ROI für ein Mietobjekt einfach berechnen möchten, verwenden Sie unseren kostenlosen Mietrechner.

ROI-Beispiel

Schauen wir uns ein Beispiel für einen Investor an, der die ROI-Formel verwendet, um zu entscheiden, ob er einen Duplex kaufen möchte.

Nehmen wir an, die jährliche Rendite des Duplex liegt bei 24.000 USD, und die Gesamtinvestition, die für den Kauf des Duplex erforderlich ist, beträgt 150.000 USD.

Zuerst dividieren wir die Jahresrendite durch die Gesamtinvestition und multiplizieren dann mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten.

24.000 $ / 150.000 $ x 100 = 16% ROI

Die 16-Prozent-Zahl gilt als hoher ROI für ein ertragsbringendes Eigentum. Sobald Sie den ROI kennen, können Sie ihn mit anderen ROIs für ähnliche Immobilien in der Region vergleichen. Außerdem können Sie ihn mit anderen Anlagemöglichkeiten vergleichen, um zu sehen, mit welchen Ergebnissen Sie die höchste Rendite erzielen.

So berechnen Sie die Cash-on-Cash-Renditen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Cash-on-Cash-Renditen messen die Rendite der tatsächlich in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien investierten Barmittel. Es wird auch als die Geldrendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bezeichnet. Anleger, die bares Geld für eine Immobilie zahlen, verwenden häufig die Cash-on-Cash-Rendite als schnelles Mittel, um ihre Rendite zu ermitteln.

Cash-on-Cash-Renditen können Anlegern helfen, eine Immobilie vorab zu prüfen. Es ist auch eine einfache Möglichkeit, Eigenschaften basierend auf einer relativ einfachen Berechnung zu vergleichen. Dies ist im Vergleich zum ROI, der komplexer ist und mehr Zeit und mehr Wissen über die Immobilie erfordert.

Neben der Messung der laufenden Rendite kann die Cash-on-Cash-Rendite auch dazu verwendet werden, zukünftige Barausschüttungen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu prognostizieren. Denken Sie daran, dass es sich nicht um eine garantierte zukünftige Rendite handelt, sondern dass Anleger sie als gezielte zukünftige Rendite und als Einschätzung der künftigen Erträge der Immobilie verwenden.

Formel für Bargeldrückzahlungen

Cash-on-Cash-Rendite = Jährlicher Cashflow vor Steuern / Tatsächlicher Cash-Flow x 100

Die Cash-on-Cash-Return-Formel wird im Allgemeinen als eine der am häufigsten verwendeten und einfachsten Formeln für Immobilieninvestitionen betrachtet. Die Cash-on-Cash-Rendite entspricht dem jährlichen Cashflow vor Steuern, dividiert durch den tatsächlich investierten Cashflow multipliziert mit 100.

Um Ihren jährlichen Cashflow vor Steuern zu ermitteln, addieren Sie Ihre geplante Brutto-Miete zuzüglich zusätzlich erzielter Immobilienerträge abzüglich Ihrer Vakanz abzüglich der Betriebsausgaben. Für den nächsten Teil der Gleichung müssen Sie nun wissen, wie Sie Ihr tatsächlich investiertes Geld berechnen. Dazu addieren Sie das Bargeld, das Sie in die Immobilie investiert haben, einschließlich Anzahlung, Abschlusskosten und Reparaturen.

Cash-on-Cash-Renditen können zusätzlich zu der Obergrenze und dem ROI verwendet werden, um herauszufinden, wie gut ein Mietobjekt abschneidet, ob es ein guter Wert ist und wie sich das betreffende Objekt mit anderen Immobilien vergleicht. In der Regel werden 8 bis 12 Prozent als gute Cash-on-Cash-Rendite betrachtet. Denken Sie daran, dass diese Zahl schief ist, wenn Sie die Immobilie finanzieren, und Sie müssen sicherstellen, dass Sie sich die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können.

Beispiel für Bargeldrückgaben

Schauen wir uns ein Beispiel für einen Investor an, der eine Cash-on-Cash-Rendite verwendet, um zu entscheiden, ob er einen Duplex kaufen möchte. Nehmen wir an, Sie wissen, dass Ihr tatsächlich investiertes Geld 75.000 US-Dollar beträgt. Dies ist Ihre Anzahlung, Abschlusskosten und Rehabilitationskosten. Nehmen wir nun an, Ihr jährlicher Cashflow vor Steuern beträgt 12.000 USD.

Sie dividieren Ihren jährlichen Cashflow durch Ihre Gesamtinvestitionen und multiplizieren dann mit 100.

$ 12.000 / $ 75.000 x 100 = 16% Cash-on-Cash-Rendite

Dies wird als hohe Cash-on-Cash-Rendite betrachtet, so dass dies höchstwahrscheinlich eine gute Immobilie ist, in die Sie investieren können. Sie sollten jedoch Ihre Finanzierungskosten berücksichtigen, wenn Sie die Immobilie finanzieren, und auch den Cap-Zinssatz und den ROI betrachten.

Profi-Tipps zur Verwendung des Cap-Satzes vs. ROI vs. Cash-on-Cash Returns-Formel

Bei der Analyse von Immobilien kann der Cap-Satz gegenüber dem ROI und die Cash-on-Cash-Formel etwas verwirrend sein. Denken Sie daran, dass wir empfehlen, möglichst alle drei Metriken zu verwenden, wenn Sie die Rendite und die Leistung einer einkommensschaffenden Immobilie ermitteln.

Hier haben wir ein paar Gedanken von den Profis bezüglich Cash-on-Cash-Renditen und Kapitalrendite im Verhältnis zum ROI.

1. Verwenden Sie Cap Rates, um ähnliche Eigenschaften zu vergleichen

Wenn Anleger Cap-Sätze zur Analyse von ertragsbringenden Immobilien verwenden, müssen sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Dies bedeutet, dass sie die Obergrenzen der Eigenschaften nach ihrem Standort sowie nach der Immobilienklasse vergleichen müssen. Zum Beispiel sollte ein Duplex auf dem Land nicht mit einem Bürogebäude in einem Ballungsraum verglichen werden.

„Cap-Sätze sind für Investoren nützlich, um zwischen Projekten zu vergleichen. Es ist jedoch nicht immer schwarz und weiß. Zum Beispiel kann ein Anleger in einem Top-Markt eine niedrigere Cap-Rate und in einem Teilmarkt eine höhere Cap-Rate aufweisen. Während man die Cap-Raten für jedes Projekt vergleichen kann, müssen andere Faktoren berücksichtigt werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird. “

- Puja Talati, Partner, Enzo Multifamily

2. Verwenden Sie dieselben Berechnungen, um Immobilieninvestitionen zu vergleichen

Es ist nicht gut für Sie, wenn Sie unterschiedliche Berechnungen für verschiedene Eigenschaften verwenden und diese dann vergleichen und erwarten, dass die Ergebnisse Ihnen helfen, eine Kaufentscheidung zu treffen. Es wird empfohlen, für jede Immobilie die Obergrenze für Kapitalrendite, den ROI und die Cash-on-Cash-Rendite zu verwenden. Wenn Sie jedoch nur eine verwenden, stellen Sie sicher, dass sie für jede zu analysierende und identische Eigenschaft dieselbe ist.

„Ich denke, das Wichtigste ist, dass Sie beim Vergleich von Investitionen dieselbe Kalkulation verwenden. Schauen Sie sich zum Beispiel nicht den ROI einer Anlage an und vergleichen Sie diesen Wert mit der Cash-on-Cash-Rendite einer anderen Anlage. Vergewissern Sie sich, dass Sie entweder den ROI beider Unternehmen oder die Cash-on-Cash-Rendite beider Unternehmen vergleichen. “

- Cornelius Charles, Mitinhaber von Dream Home Property Solutions, LLC

3. Verwenden Sie eine Kombination von Anlageformeln, um Eigenschaften zu vergleichen

Cap Rate, ROI und Cash-on-Cash-Renditen können bei der Analyse und beim Vergleich von Anlageobjekten für sich alleine stehen. Die genauesten Ergebnisse werden jedoch durch die Verwendung aller drei Formeln erzielt.

„Der Cap-Satz und die Cash-on-Cash-Rendite sind beide wichtige Messgrößen, die bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen zu berücksichtigen sind. Mit diesen beiden Zahlen können Sie den ROI einer Immobilieninvestition bestimmen. Ich schlage vor, für mehrere Familien eine Kombination zu verwenden, um einen Deal zu bewerten. “

- Veena Jetti, Gründungspartnerin von Enzo Multifamily

Cap Rate vs. ROI - Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Nachfolgend werden einige der am häufigsten gestellten Fragen zu Cap Rate vs. ROI, zur Berechnung des ROI und zur Cash-on-Cash-Return-Formel behandelt. Wenn Sie eine zusätzliche Frage haben oder einen Kommentar abgeben möchten, besuchen Sie bitte unser Forum.

Was ist eine gute Cap Rate?

Eine gute Obergrenze hängt von der Art der Immobilie, dem Standort und dem Nettoergebnis ab. Im Allgemeinen wünschen sich Investoren eine Obergrenze von 4 Prozent für Wohnimmobilien und mehr als 7 Prozent für Gewerbeimmobilien. Im Allgemeinen wird eine höhere Cap-Rate bevorzugt, da der Marktwert der Immobilie im Vergleich zum NOI relativ niedrig ist.

Was ist die Cash-on-Cash-Formel?

Die meisten Immobilieninvestoren verwenden die folgende Cash-on-Cash-Return-Formel: Das Nettobetriebsergebnis wird durch Ihre gesamte Barinvestition geteilt. Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Ihrem Nettobetriebsergebnis um Ihre potenziellen Mieteinnahmen zuzüglich sonstiger Erträge abzüglich Leerstandsverluste, minus Gesamtbetriebskosten.

Wie berechnet man den ROI für ein Fix-and-Flip-Projekt?

Die ROI-Formel ist einfach Ihre jährliche Rendite geteilt durch Ihre Gesamtinvestition. Die Berechnung des ROI für ein Fix-and-Flip-Verfahren ist jedoch schwierig, da Sie rückwärts arbeiten müssen, um die Variablen zu erhalten. Dazu gehören die Anschaffungs-, Reha- sowie Vertriebs- und Marketingkosten der Immobilie. Um dies zu erleichtern, besuchen Sie unseren kostenlosen Hausrechner.

Was ist ein Cap Rate Calculator?

Ein Cap-Rate-Rechner ist ein Instrument, mit dem Anleger die Rendite ihrer Immobilieninvestitionen bestimmen können. Es beinhaltet Parameter wie Immobilienwert, jährliche Bruttomieteinnahmen, Betriebskosten und Leerstandsquote. Nachdem der Anleger die Inputs eingegeben hat, gibt der Cap Rate Calculator eine Ausgabe Ihres Kapitalisierungszinssatzes aus.

Die Quintessenz

Immobilieninvestoren verwenden verschiedene Formeln, um zu analysieren, wie sich ertragbringende Immobilien entwickeln, und um zu entscheiden, ob sie gewerbliche Immobilien kaufen oder vermieten sollten. Investoren diskutieren häufig, ob sie in ihren Analysen die Cap-Rate gegenüber dem ROI verwenden sollten. Es ist jedoch in der Regel am besten, die Kapitalrendite, den ROI und die Cash-on-Cash-Rendite zu verwenden, um ein umfassendes Bild der Immobilie zu erhalten.

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