Was ist das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV): Wie berechnet man die LTV-Formel?

Die Loan-to-Value-Ratio (LTV) misst den Prozentsatz des Wertes einer Immobilie, der mit einem Darlehen finanziert wird. In der Regel legen die Kreditgeber die maximalen LTV-Sätze fest, die häufig von Investoren und Eigenheimkäufern bei der Budgetierung eines Projekts verwendet werden. Die maximalen LTV-Sätze, die einem Darlehensnehmer zur Verfügung stehen, richten sich nach der jeweiligen Darlehensart, dem Darlehensgeber sowie der Kreditnehmerqualifikation.

Die Berechnung des Beleihungsverhältnisses ist relativ einfach. Wir führen Sie durch die Formel und gehen auf jede Komponente ein.

Die Loan-to-Value-Formel (LTV) lautet:

Größe des Darlehens

Die Höhe des Darlehens entspricht dem Betrag, den Sie vom Darlehensgeber ausleihen. In der Regel legen die Kreditgeber einen Höchstbetrag fest, der auf verschiedenen Faktoren wie der Qualifikation des Kreditnehmers, der Art des Darlehens und mehr basiert. Die Höhe des Kredits bestimmt den Betrag der Anzahlung eines Kreditnehmers und damit sein Startkapital.

Der geschätzte Wert der Immobilie

Der geschätzte Wert der Immobilie ist die Bewertung, die von professionellen Gutachtern auf Ihrer Immobilie vorgenommen wird. Sie entspricht nicht unbedingt dem Kaufpreis, sondern ist lediglich der geschätzte Marktwert. In der Regel berücksichtigen Gutachter verschiedene Faktoren bei der Bewertung der Immobilie, einschließlich Lage, Zustand der Immobilie und mehr.

Einige Kreditgeber berechnen die Belehnung anhand des vereinbarten Kaufpreises anstelle des geschätzten Wertes. Wenn Sie beispielsweise dem Kauf einer Immobilie für 100.000 US-Dollar zustimmen, kann Ihnen ein Kreditgeber ein LTV-Verhältnis von 70% anbieten, was bedeutet, dass der Kreditbetrag 70.000 US-Dollar betragen würde. Die Differenz von 30% (oder 30.000 USD) zwischen Kaufpreis und Darlehensbetrag wäre Ihre Anzahlung.

Das Verhältnis von Beleihungswerten ist wichtig, da es einem Kreditnehmer dabei hilft, sein maximales Budget, die erwartete Anzahlung sowie die Höhe der monatlichen Zahlungen zu schätzen. In der Regel legen die Kreditgeber den Höchstbetrag für den LTV sowie den Gesamtkreditbetrag fest. Dies bedeutet, dass Sie entweder eine Immobilie finden müssen, die in diese Grenzen passt, oder mit einer höheren Anzahlung rechnen muss.

Eine höhere Beleihungsquote bedeutet, dass der Kreditgeber einen größeren Teil der Immobilie finanziert und ein höheres Risiko eingeht. Ein niedrigerer LTV bedeutet, dass weniger von der Immobilie finanziert wird. Einige Kreditnehmer wünschen einen hohen LTV, weil sie im Vorfeld weniger Geld bedeuten. Andere bevorzugen einen niedrigeren LTV, da dies eine geringere finanzielle Verpflichtung in Bezug auf Kapital- und Zinszahlungen und mehr Eigenkapital bedeutet.

Aus diesem Grund ist LTV auch ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Refinanzierung einer Immobilie und der Erschließung des Eigenkapitals. Mit einem niedrigeren Beleihungswert setzen Sie im Wesentlichen mehr Geld ein und leihen Sie weniger, wenn Sie die Immobilie zum ersten Mal kaufen. Dies bedeutet, dass Sie mehr Eigenheimkapital zur Verfügung haben, was Ihnen die Möglichkeit bietet, Refinanzierungsoptionen wie Eigenheimkredite (HEL) und Eigenmittelkreditlinien (HELOC) zu kaufen.

LTV ist eine gängige Messung, die die meisten Kreditgeber zur Bestimmung der Kreditgröße verwenden. Bei der Bestimmung der Darlehensgröße gibt es andere Möglichkeiten, wie beispielsweise die Verwendung des Verhältnisses von Darlehen zu Kosten und des Werts nach dem Reparaturwert. Eine höhere Beleihungsquote bedeutet eine höhere Kreditgröße und hat Vor- und Nachteile:

Vorteile eines hohen LTV

  • Ein hoher LTV bedeutet, dass die Kreditnehmer keine hohe Anzahlung leisten müssen
  • Mit einem hohen LTV können Kreditnehmer Kosten wie neue Möbel oder Wohnraumverbesserungen decken.
  • Ein höherer LTV gibt Kreditnehmern mehr Geld, um an anderen Orten zu investieren

Nachteile eines hohen LTV

  • Ein Loan-to-Value-Verhältnis bedeutet höhere monatliche Hypothekenzahlungen
  • Die Zinssätze sind auch höher, weil Sie mehr Kredit aufnehmen und der Kredit für Kreditgeber riskanter ist
  • Eine Immobilienhypothekenversicherung ist häufig mit einem hohen LTV erforderlich, was zusätzliche Kosten verursacht

Ein niedrigerer LTV bedeutet zwar geringere monatliche Zahlungsverpflichtungen, es gibt jedoch einige Kreditnehmer, die einen höheren LTV bevorzugen oder benötigen. Dies liegt daran, dass ein höherer LTV geringere Kosten bedeutet. Während die maximalen Loan-to-Value-Verhältnisse vom Kreditgeber festgelegt werden, gibt es immer noch Möglichkeiten, wie ein Kreditnehmer den maximalen LTV erhöhen kann, für den er sich qualifizieren kann.

Im Folgenden finden Sie 3 Möglichkeiten, um Ihr Beleihungsverhältnis zu erhöhen:

1. Erhöhen Sie die Kreditnehmerqualifikationen

Einer der größten Faktoren, die die Beleihungsquote beeinflussen können, ist Ihre persönliche Qualifikation als Kreditnehmer. In der Regel neigen mehr qualifizierte Kreditnehmer dazu, für einen höheren LTV zugelassen zu werden. Wenn Sie Ihren LTV erhöhen möchten, sollten Sie sich auf die Steigerung Ihrer Kreditwürdigkeit, die Deckung des Schuldendienstes (DSCR), die Liquidität, Geschäftserfahrungen für Fix-and-Flips und Buy-and-Rents sowie mehr konzentrieren.

2. Suchen Sie nach verschiedenen Darlehensoptionen

Es gibt verschiedene Darlehensoptionen, die einen höheren Beleihungswert bieten, wie z. B. SBA-Darlehen, Hartgelddarlehen, Portfoliokredite und mehr. Wenn Ihr Darlehensgeber Ihnen nicht das von Ihnen benötigte LTV-Verhältnis bieten kann, empfiehlt es sich, nach anderen Darlehensgebern zu suchen, die Darlehen mit einem höheren Belehnungswert anbieten.

Zum Beispiel haben Kredite der SBA 7 (a) typischerweise einen LTV von bis zu 90%. Hartgelddarlehen können auch häufig eine maximale Beleihungsquote von 90% aufweisen. Nicht zu erwähnen sind FHA-Kredite, deren maximale LTV-Rate bei 97% liegt. Wenn Sie derzeit eher traditionelle Kredite mit maximal 80% LTV-Zinssätzen suchen, sollten Sie sich einige dieser anderen Optionen ansehen.

3. Berücksichtigen Sie verschiedene Arten von Eigenschaften

Wenn sich die Immobilie, die Sie erwerben, nicht für einen höheren LTV qualifizieren kann, sollten Sie andere Arten von Immobilien in Betracht ziehen, die mit einer hohen Beleihungsquote finanziert werden können. Wohnungskredite und Mehrfamilienkredite können beispielsweise einen niedrigeren maximalen LTV aufweisen, während Kredite, die Eigentumswohnungen für einzelne Wohneinheiten (wie FHA-Darlehen) finanzieren, einen höheren maximalen LTV haben.

Darüber hinaus werden gewerbliche Immobilienkredite typischerweise mit einer niedrigeren LTV-Quote finanziert. Wenn Sie ein hohes Beleihungsverhältnis haben möchten, sollten Sie stattdessen kleinere Immobilien untersuchen, die sich in Wohngebieten befinden.

Eine niedrige Beleihungsquote ist nicht schlecht. Tatsächlich bedeutet ein niedrigerer LTV, dass Sie weniger leihen und Ihre monatlichen Zahlungen senken. Außerdem bieten einige Kreditgeber niedrigere Zinssätze, wenn der LTV niedriger ist, was bedeutet, dass Sie auch weniger Zinsen zahlen müssen. Es kann eine gute Idee sein, einen niedrigeren LTV zu erhalten und das Haus mit einer höheren Anzahlung zu belasten, wenn Sie das Geld oder die Mittel dazu haben.

Im Folgenden sind einige Gründe aufgeführt, warum eine niedrigere LTV-Quote für Sie als Kreditnehmer möglicherweise besser ist:

  • Niedrige Zinssätze - Eine hohe Beleihungsquote dürfte angesichts des Risikos für die Kreditgeber mit einem höheren Zinssatz einhergehen. Die meisten Kreditgeber bieten jedoch niedrigere Zinssätze für niedrigere LTV-Quoten.
  • Höherer Start Eigenkapital- Als Darlehensnehmer besitzen Sie mehr von Ihrem Eigentum, wodurch Sie mehr Einfluss auf die Refinanzierung haben und eine größere Chance für die Preissteigerung des Vermögenswerts hat.
  • Keine private Hypothekenversicherung (PMI) - Normalerweise müssen Sie bei einer hohen LTV-Ratio eine monatliche Hypothekenversicherung bezahlen, was zusätzliche Kosten für Sie bedeutet.

Bei der Finanzierung einer Immobilie wird häufig ein Kreditsaldo verwendet, um die Höhe des Kredits zu bestimmen. Ein hoher LTV ist für die Kreditnehmer insofern vorteilhaft, als sie keine große Anzahlung investieren müssen. Einige Kreditnehmer ziehen jedoch einen niedrigeren LTV vor, weil dadurch die Zinssätze und die monatlichen Hypothekenzahlungen wesentlich niedriger sind.